FM契約とPOG契約の違い

フルメンテナンス契約のメリットは、部品交換や不具合、故障が見つかった場合でも、毎月の保守費用以上の支払いをすることなく、トラブルを解決することができることです。また契約時に交わした一定の保守費用で賄えるため、年間の予算を把握しやすいという利点もあります。

仮にPOG契約を交わしている場合、修理や部品交換のときにかかる費用の見積もりをオーナーへ提示し、承諾を得てから作業に入ります。しかしFM契約の場合は別途費用が発生しないため、このような手続きにかかる時間やオーナーが判断するという流れが不要なのもメリットです。

見積もりの確認や契約、支払いといった手間がかからない分、費用が割高に設定されていることが多いようです。万が一の事態に備えるための必要経費と捉えるかどうかの判断が必要かもしれません。

エレベーターの法定耐用年数は17年と見られており、導入したばかりの新品の設備が故障するリスクはあまりないでしょう。そのため、たいして年数が経っていないエレベーターの場合、POG契約の方が費用を節約できる可能性があります。
※参照元：[PDF]国土交通省『保全ガイドブック』

築年数の古いマンションやビルほどエレベーターの不具合や修理、部品の劣化による交換が増えるためFM契約をした方がお得になります。

また戸数が多いマンションはエレベーターの利用頻度が高くなり、それだけ部品の劣化も進みやすくなります。修理や不具合の頻度も多くなる可能性があるため、FM契約のほうが割安になることも。

他にも複数のマンションやビルを経営しているようなオーナーさんの場合も、管理をする負担が軽減できるのでFM契約がおすすめです。

POGは、Parts（パーツ）、Oil（オイル）、Grease（グリス）のことを指しており、これらに特化したメンテナンス契約のことをPOG契約といいます。

保守費用には、点検費用のみが計上されるため、故障や不具合が見つかった箇所を修繕するには、別途交換・修理コストが必要です。

POG契約はエレベーターメンテナンス業社へ支払う保守費用に、部品交換や修理費用が加算されていない契約です。そのため修理や部品交換がない限り、FM契約より低コストで導入できるのがメリットです。FM契約と比較すると、年間にかかる保守費用はエレベーター1基あたり15万円～20万円ほど抑えられる可能性もあります。

またエレベーターメンテナンス業者によっては、一定の範囲内の消耗品の交換であれば、契約内容に組み込まれている場合もあります。それらの契約項目を確認したうえで、オーナーのニーズに合う効果的な費用削減へつなぐことが可能です。

劣化による故障や部品の交換費用が契約に含まれていないことがデメリットです。エレベーター設備は、使用頻度や経年によって、劣化してしまうもの。そのため、設置してから長期間利用しているとなると、故障・不具合の発生リスクが高くなってしまいます。

そんな中、劣化による部品の供給や修理が契約内容にないとなると、新たに予算を立て、見積もりの依頼や支払いなどを行わなくてはいけません。これを大変な手間に感じる人もいるでしょう。

POG契約はパーツとオイル・グリスのみの基本的な点検になります。修理や部品交換をする可能性の低い「築浅のマンション」のエレベーターメンテナンスであれば、保守費用の安いPOG契約が向いています。

また建物の築年数に限らず、「とにかく維持費や管理費を少しでも抑えたい」というオーナーにとってもPOGは便利な契約です。修理が発生するたびに個別案件で交渉をするという方法をいとわないオーナーであれば、年間のエレベーター管理費が安くなる可能性もあるからです。

エレベーターの保守点検にかかる費用は、保障が手厚いFM契約のほうがPOG契約より割高です。エレベーター1基あたりFM契約とPOG契約とでどのくらいの差額が生じるかというと、月額2万円前後が一般的です。下記はFM契約とPOG契約の相場費用です。

• FM契約：月額3万円～6万円
• POG契約：月額2万円～5万円

2つの契約の差額は、年間に換算すると1基あたり15万円～20万円程度も出るので、建物の築年数や管理の負担などを考慮して契約を決めてください。

※参照元：公益財団法人まちみらい千代田「エレベーターの保守点検と契約について教えてください《マンションあれこれ質問箱vol.5》」
※参照元：マンション管理の教科書「エレベーター保守点検費用の「相場」と「メーカー系・独立系」メンテナンス会社の違い」

FM契約とPOG契約の費用相場で確認したように、同じFM契約やPOG契約でも数万円の差額があるのがわかります。

一般的に保守点検費用は、エレベーター製造を行う大手メーカー系メンテナンス会社のほうが、独立系のメンテナンス業社より高めに設定されている傾向があります。

なぜこのような差額が生じるかというと、独立系のエレベーターメンテナンス会社はメンテナンスや保守点検だけを主業務にしている一方で、大手メーカー系の業者はメーカーの製造や開発、それらに関わる人件費なども加味されている可能性があるからです。

コストを重視してエレベーターメンテナンス業社を選びたいのであれば、独立系保守点検業者を探してみると良いでしょう。

定期的に行われるエレベーターの点検を業者へ依頼する際、FM契約かPOG契約かのどちらかを選択することになります。

FM契約、POG契約とも給油や部品の調整作業、消耗品の交換は契約の範囲内に含まれるのは同じです。しかし部品交換や修理が必要になった時、その費用が保守費用に含まれているか、別途費用になるかが異なります。建物の築年数や管理負担などを検討して選んでください。

メンテナンス業者を選ぶ際は、メーカーの縛りのない独立系業者のほうがリーズナブルな価格を表示してくれるでしょう。数社に見積もりを依頼して決めてください。

また不具合や修理が必要になった時に、すぐに駆けつけてくれる会社なのかというポイントも重要です。契約前に必ず確認しましょう。